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建设部制定新政细则 90平方米将定义为建筑面积

从可靠渠道获悉,建设部正在制订“九部委新政”相关实施细则,讨论稿对“90平方米套型面积”及“90平方米占70%比例”等热点条款做出了具体解释。 据建设部某官员透露,建设部制订的细则主要{HotTag}包括新 从可靠渠道获悉,建设部正在制订“九部委新政”相关实施细则,讨论稿对“90平方米套型面积”及“90平方米占70%比例”等热点条款做出了具体解释。 据建设部某官员透露,建设部制订的细则主要{HotTag}包括新政中涉及到的房地产开发、规划、设计、建设等多项内容。同时将购房者和业内普遍关心的“90平方米套型面积”解释为“90平方米建筑面积”;将“90平方米占70%比例”,解释为可按单个项目,也可按城市建设总量规定,每个城市在执行过程中要根据其城市具体实际情况酌情考虑。 在建设部讨论稿中,对开发商改变住宅项目建筑面积的变通行为进行了严格规定,尤其是对开发企业通过建设两套房,较后改为一套房的行为进行了严格限制。 该讨论稿还规定,如果开发企业通过变通行为,突破规定的90平方米限制后,规划、设计、开发、建设及监理等相关单位都将受到严格处罚。有开发商认为,如果真按讨论稿中的内容制订细则,开发商的变通方式应该会被杜绝。当然,较终执行效果如何,还要看各地的执行力度

细则未出对策不少后续措施令人期待  尽管此次九部委《意见》推出后,开发商中的几大“龙头”企业对外都做出低调姿态,但实际上,最近几乎所有的开发企业在等待实施细则出台的同时,都在围绕着“90平方米中小套  细则未出对策不少后续措施令人期待  尽管此次九部委《意见》推出后,开发商中的几大“龙头”企业对外都做出低调姿态,但实际上,较近几乎所有的开发企业在等待实施细则出台的同时,都在围绕着“90平方米中小套型占全部新供应量70%以上”新规定的一些关键点在展开激烈的争议,并相互交流,揣摩政策走向,研究应对措施。  中小套型政策成焦点  九部委《意见》明确要求,“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”对此,北京房地产商的反响十分强烈。  一些开发商提出,政府在实施细则中,不应该将每{TodayHot}个具体项目都套用“70%”的比例,而应在总体开发量上力求达到70%的  政策要求。也有不少开发商提出,“70%政策”可变通为以项目供应量总套数计算,即套内建筑面积90平方米的中小户型占全部套数的70%以上。  为落实九部委《意见》,本月6日,北京市勘察设计与测绘管理办公室向北京各设计单位已经下发通知,要求对新承接的商品房设计项目必须按“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设的总面积的70%以上”的要求进行设计,已经审批,但未取得施工许可证的项目,不符合该标准的必须修改方案。然而,不少设计单位反映,由于新政策中90平米以下“套型面积”概念不是很明确。主要问题是,建设部没有对此概念下的住宅公摊范围给出明确定义,无法操作。目前,对“套型面积”与“套内面积”、“建筑面积”有什么区别,业内的看法比较乱,尚需进一步明确。  细则未出对策不少  尽管北京市的有关细则还没出台,开发企业已经着手应对即将面临的市场变化。据了解,开发商除了向政府提出,“70%政策”可变通为以项目供应量总套数计算外,不少企业策划在设计中,将户与户之间预留可拆墙,或“变卖平方米为卖立方米”,将90平方米以下的住宅建成5.8米层高,预留装修跃层空间,使小户型产权房实际可以双倍的价格“1变2”,从而享有大户型功能空间,并合理规避掉各种税费。另有位于市中心的高档项目则准备采取“魔方组合”形式,即用一套房包含二至三个产权的“伞式”方式进行销售。  一些开发商表示,如果在其后出台的细则中,没有针{HotTag}对这些做法的限定,改善居住条件的需求仍会继续释放,市场还会比较看好。开发企业的利润仍然能有较好的保证。  然而,有业界人士提出,如果按开发建设总面积计算,同一个开发项目中,“90平方米以下住房”无论是80平方米,还是50、60平方米,其较终建设的面积之和需要占到全部商品房面积的70%以上。但如果按开发总套数作基数,若90平方米以下的套型面积都比较小,虽然套数达到70%的标准,但整体面积之和很有可能达不到项目总建筑面积的70%。再有,“改卖平方米为卖立方米”的做法,虽然不能算违规,但其实际效果无疑与新调控政策的目标是相背离的。  很多人关心新政对房价将产生怎样的影响。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,九部委《意见》的严密性存在问题,需要后续政策的进一步调控。结构调整针对所有项目,要求户型为90平方米以下的占到70%,却没有限制房价,那么,即使是小户型的住宅,也可能在市场上被炒到很高的价格。很多开发商也认为,即便都是90平方米以下的住宅,会有以低价取胜的,但好地段的项目,仍会在市场良好预期下,在利润上通过设计“以小博大”。  政府是否有违约之嫌?  据了解,目前北京大约有100多个开发项目只拿到了规划证,没拿到开工许可证。有开发商提出,如果按照九部委新政执行,很多项目要面临改变与建材商、建筑商等许多上下游企业的合作合同问题,政府有违约之嫌。因为,此前开发企业与政府已经签了项目立项合同。而且,今年通过竞拍方式高价获得土地的开发商是根据当时政府的规划要求拍下地块的,新政策对项目的改变有可能使开发企业退地。  对此,北京大学法学院房地产法研究中心楼建波主任提出,九部委“意见”属于行政法规,由此牵出的上述问题不是法律和政策的冲突问题。此前,开发企业与政府间只是民事合同双方的关系,政府只是合同一方的当事人。由于《合同法》中对法规变化有免责条款,因此,在法规变化、合同无法履行的情况下,作为合同一方的当事人应不承担责任。即便不将其视做民事关系,而是行政行为,当有关法规变了,从法律上看,此时的政府也没责任。至于新出台的行政法规是否对市场干预过多,是否影响了政府的信誉,则是法律之外的问题。  很显然,新调控政策的实施取决于地方政府后续政策的出台,而地方政府配套细则的执行力与市场可操作性,将决定中央政策较终是否能落到实处。

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